1) İmar Hakkı Aktarımı Nedir?
İmar hakkı aktarımı; bir parselde kullanılamayan yapılaşma hakkının, uygun koşullarda başka bir parsele taşınmasıdır. 6306 uygulamasında bu araç, özellikle zemin kaynaklı yapılaşma imkânı olmayan veya afet/mevzuat nedeniyle yerinde yeniden yapımın mümkün olmadığı riskli yapı parsellerinde devreye girer. Kaynak parseldeki meşru emsal ile hedef parseldeki plan kapasitesi birlikte okunmalıdır.
4 Şubat 2026’da Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklik, yönetmeliğe bu senaryoyu net hükümlerle eklemiştir. Amaç; maliklerin yapılaşma hakkını tamamen kaybetmeden dönüşüm sürecini sürdürebilmesi ve uygulama alanı dışında kontrollü yapılaşmaya izin vermektir.
Aktarım, keyfi emsal artışı veya plan dışı densifikasyon aracı değildir. Hedef parselde mevcut imar durumu, yol ve otopark yükümlülükleri sınır koyar. Uygulama alanı dışındaki yapı, ancak Müdürlük yazısı ve malik–muvafakat şartlarıyla Kanun kapsamında yürütülür. Kentsel dönüşüm ruhsat süreci ile paralel yürütülür; ruhsat öncesi aktarım zinciri tamamlanmalıdır.
2) Ne Zaman Uygulanır?
Yönetmelik üç ana gerekçe sayar: (1) zeminden kaynaklanan sebeplerle yeni yapı yapılamaması, (2) afet riski nedeniyle yerinde yapılaşmanın mümkün olmaması, (3) mevzuata göre yapılaşma hakkının bulunmaması. Bu hallerde uygulama alanındaki yapının yerine yapılacak yeni yapı, uygulama alanı dışında başka bir parselde yapılabilir.
Gerekçe, zemin etüdü, afet hassasiyeti veya imar planı/mevzuat engeliyle belgelenmelidir. “Daha kârlı parsel arayışı” tek başına aktarım sebebi değildir. Belediye ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü yazışmaları, riskli yapı tespiti ve uygulama alanı kararı dosyanın omurgasını oluşturur. Eksik idari zincir, aktarım talebinin iadesine yol açar.
Zemin etüdü raporu, özellikle zemin kaynaklı gerekçelerde vazgeçilmezdir. Yetersiz jeoteknik dayanak, aktarım talebinin reddine yol açabilir. Zemin iyileştirme ile yerinde yapım mümkünse bu alternatif de değerlendirilmelidir.
3) Malik ve Muvafakat Şartları
Riskli yapının bulunduğu parselin yapılaşma hakkı imar hakkı aktarımı ile başka parsele taşınırken; maliklerin tamamının aynı (hedef) parselde şuyulandırılması ve bu parseldeki diğer maliklerin muvafakatinin alınması şarttır. Bu koşullar sağlanırsa yeni parseldeki uygulamalar Kanun kapsamında yürütülür.
Kanundan kaynaklanan hakların uygulama alanı dışındaki parselde kullanılacağına dair, uygulama alanının bulunduğu ildeki Müdürlükten yazı alınır. Yazı, ilgili belediyelere ve tapu müdürlüklerine bildirilir. Bu bildirim olmadan ruhsat ve tapu işlemlerinde 6306 rejimi uygulanamayabilir.
Salt çoğunlukla ilerleyen klasik yık-yap süreçlerinden farklı olarak aktarımda “tüm maliklerin hedef parselde ortaklığı” ve “diğer malik muvafakati” ek eşiklerdir; müzakere ve sözleşme tasarımı kritikleşir. Arsa payı, teslim takvimi ve muvafakat geri çekme yasağı açık yazılmalıdır. Noter onaylı muvafakat ve şarta bağlı satış vaadi, uygulama güvenliğini artırır.
4) Harç Muafiyeti ve Oransallık
Riskli yapının bulunduğu parsel boş parsellerle tevhit edilerek uygulamaya alınırsa veya yapılaşma hakkı imar hakkı aktarımı ile başka parsele taşınırsa, tapu harç ve ücret muafiyetleri sınırsız değildir. Muafiyet; riskli yapının bulunduğu parsel alanının, tevhit sonucu oluşan veya aktarım yapılan yeni parsel alanına oranı nispetinde uygulanır.
Bu hüküm, dönüşüm teşviki ile kamu gelirleri arasında denge kurmayı amaçlar. Mali modelde “tam muafiyet” varsayımıyla ilerlemek bütçe sapması yaratır; noter, tapu ve belediye kalemleri oranlanarak hesaplanmalıdır. Büyük hedef parselde küçük kaynak payı, beklenenden düşük muafiyet üretir.
Maliyet paylaşımı senaryolarında aktarım oranının sözleşmeye yazılması, sonradan uyuşmazlığı azaltır.
5) Tevhit ve Boş Parsel İlişkisi
Birden fazla riskli parselin tevhidi ile boş parselin sürece dahil edilmesi farklı karar eşiklerine tabidir. Üzerinde tamamı riskli yapı bulunan parsellerde salt çoğunlukla tevhit mümkündür; yapılaşmamış boş parsellerin dahilinde oybirliği aranır. Tevhit sonrası uygulamaya, oluşan parseldeki hisseler oranında salt çoğunlukla karar verilir.
İmar hakkı aktarımı, tevhitten ayrı bir araçtır; bazen birlikte, bazen alternatif olarak gündeme gelir. Hedef parsel seçiminde imar durumu, KAKS/TAKS, yol ve otopark yükümlülükleri ile komşu yapı ilişkileri mimari tasarımı doğrudan belirler.
Bike Mimarlık, mimari tasarım aşamasında kaynak–hedef parsel emsal dengesini ve cephe/yoğunluk uyumunu birlikte çözer. Aşırı kütle, belediye ve komşu itiraz riskini artırır; plan notları ve özel şartlar, aktarılan hakkın fiilen kullanılıp kullanılamayacağını netleştirir.
6) Önerilen İş Akışı
Adımlar: (1) riskli yapı ve uygulama alanı tespiti, (2) yerinde yapılaşmayı engelleyen teknik/hukuki gerekçenin belgelenmesi, (3) hedef parsel ve imar durumu analizi, (4) malik şuyulandırma ve muvafakat, (5) Müdürlük yazısı ve belediye–tapu bildirimi, (6) mimari ve statik proje, (7) ruhsat ve inşaat uygulaması, (8) iskan ve tapu pay dağılımı.
Her adımda 6306 kapsamının hedef parselde de sürdüğü yazılı olarak izlenmelidir. Aksi halde vergi/harç muafiyeti ve süreç kolaylıkları tartışmalı hale gelir. Kaynak parselde yıkım ve şerh işlemleri de aktarım takvimine bağlanmalıdır.
Kat karşılığı veya paylı mülkiyet modellerinde aktarım klozu, arsa payı hesabı ve teslim takvimi açık yazılmalıdır. Belirsiz “hak taşınır” ifadeleri ileride dava konusu olur.
7) Riskler ve Dikkat Noktaları
Hedef parselde plan değişikliği beklentisiyle aktarım taahhüdü vermek, plan onayı gecikirse süreci kilitler. Mevcut imar hakkı içinde kalmak daha güvenlidir. Komşu malik muvafakatinin sonradan geri alınması riskine karşı noter onaylı ve şarta bağlı sözleşmeler tercih edilmelidir.
Zemin gerekçesi ile aktarım yapılan kaynak parselde ileride farklı kullanım (yeşil alan, teknik alan vb.) kararları çıkabilir; maliklerin bu sonucu peşinen bilmesi gerekir. Şeffaf bilgilendirme, toplumsal gerilimi azaltır.
Mimari olarak hedef parselde aşırı yükseklik veya kütle, çevresel itiraz ve kurul/belediye ret riskini artırır. Bağlam duyarlı tasarım, aktarımın uygulanabilirliğini yükseltir. Eksik Müdürlük bildirimi ruhsat aşamasında sürpriz ret üretir.
8) Sonuç
Şubat 2026 düzenlemesi, zemin–afet–mevzuat engelli parsellerde imar hakkı aktarımını 6306 içinde açık bir yol haline getirmiştir. Başarı; gerekçenin belgelenmesi, tüm malik–muvafakat şartları, Müdürlük yazısı ve oransal muafiyet hesabının doğru kurgulanmasına bağlıdır.
Aktarım bir kaçış değil, kontrollü yer değiştirmedir. Teknik, hukuki ve mimari disiplin birlikte çalışmalıdır. Erken fizibilite, hedef parsel imar okuması ve sözleşme klozları, şantiye öncesi riski düşürür. Oransal harç hesabı da aynı fizibilite tablosunda yer almalıdır.
Parsel ve hak aktarımı senaryonuz için mimari tasarım ekibimizle iletişime geçin; Bike Mimarlık kaynak–hedef dengeyi proje dosyasında kurar.