1) Salt Çoğunluk Sonrası Seçim Zamanlaması

Müteahhit seçimi, riskli yapı tespitinin kesinleşmesi ve salt çoğunluk kararından sonra, ruhsat öncesi aşamada yapılmalıdır. Erken görüşme yapılabilir; bağlayıcı sözleşme ise usulüne uygun malik toplantısı kararına dayanmalıdır. Salt çoğunluk rehberi, toplantı ve tutanak şartlarını açıklar.

Karar tutanağında müteahhit adı, kat karşılığı oranı veya arsa payı karşılığı modeli, teslim süresi ve teminat özeti net yazılmalıdır. Belirsiz “müteahhit seçilsin” kararı, sonradan itiraz ve iptal riski taşır. Azınlık malik pay satışı devam ederken geçici protokoller imzalanıyorsa, kesin sözleşmeye dönüş koşulları ayrıca tanımlanmalıdır.

Çok malikli projelerde müteahhit sunumu ve soru-cevap oturumu, bilinçli seçim için önerilir. Sunumda mimari ön proje, yaklaşık maliyet ve referans listesi paylaşılmalıdır. Malik komitesi, aday firmaları puanlayarak kararı belgelemelidir.

2) Seçim Kriterleri: Teknik ve Mali

Teknik kriterler: tamamlanmış kentsel dönüşüm referansları, yapı denetim geçmişi, mühendis kadrosu, şantiye organizasyonu, iş güvenliği kaydı ve deprem yönetmeliğine uyum deneyimi. Mali kriterler: finansman gücü, banka teminat mektubu kapasitesi, hakediş disiplini, iflas/ konkordato geçmişi ve vergi/sgk borcu durumu.

Sadece “en yüksek kat karşılığı oranı” veya “en uzun kira desteği” teklifi yeterli değildir. Düşük oranlı ama güçlü referanslı müteahhit, uzun vadede daha az uyuşmazlık üretebilir. Kat karşılığı anlaşması maddeleri, cömert görünen oranın gerçek maliyetini ortaya koyar.

Belediye ve yapı denetim kayıtlarından ruhsat iadesi, ceza ve eksik iskan geçmişi sorulmalıdır. Referans ziyareti — bitmiş proje ve devam eden şantiye — kağıt üzerindeki taahhüdü doğrular. Aynı mahallede tamamlanmış proje, lojistik ve idari ilişkiler açısından ek avantaj sağlayabilir.

3) Referans Kontrolü ve Sahada Doğrulama

Referans listesinde en az iki tamamlanmış ve bir devam eden proje isteyin. Ziyarette malik temsilcileriyle görüşün: teslim gecikmesi, kalite, ortak alan, asansör ve dış cephe performansı. Devam eden şantiyede işçi yoğunluğu, malzeme kalitesi ve şantiye şefi yetkinliği gözlemlenir.

Müteahhitin taşeron ağı; elektrik, mekanik, zemin etüdü ve yıkım alt yüklenicileri hakkında bilgi alın. Tüm disiplinleri tek çatı altında toplayamayan firmalar, koordinasyon gecikmesi yaşatır. Tescilli veya koruma bölgesi referansı varsa, kurul süreci deneyimi ayrıca değerlidir.

Referans mektubu veya malik komitesi onayı talep edin. Sosyal medya ve mahalle sözlü bilgisi tek başına yeterli değildir; yazılı teyit tercih edilir. Aynı ilçede tamamlanmış proje, belediye ilişkileri açısından pratik avantaj sağlayabilir.

4) Teminat, Finansman ve Hakediş

Banka teminat mektubu tutarı, proje büyüklüğünün makul oranında olmalı; süresiz veya yenilenebilir kloz zorunludur. Geçici kabul öncesi teminat düşürülmemeli; iskan sonrası kalan kısım garanti dönemine kadar tutulmalıdır. Hakediş çizelgesi, imalat ilerlemesine bağlı olmalı; peşin aşırı ödeme malik riskini artırır.

Finansman modeli şeffaf olmalı: müteahhit öz kaynak, kredi ve kat karşılığı satış hasılatı paylaşımı ayrıştırılmalıdır. Satış vaadi ile malik dairesinin erken devri, teminat zayıflığı yaratır. Kira yardımı ve geçici barınma yükümlülükleri sözleşmede takvimle yazılmalıdır.

İnşaat uygulamasında bağımsız yapı denetimi ve periyodik malik bilgilendirme toplantıları, hakediş onayını güvence altına alır.

5) Sözleşme Kırmızı Çizgileri

Sözleşmede mutlaka yer alması gerekenler: bağımsız bölüm listesi (net/brüt metrekare, kat, cephe), teslim tarihi ve gecikme cezası, kalite standardı ve marka listesi, ortak alan ve otopark payları, yıkım ve ruhsat sorumluluğu, devir yasağı, uyuşmazlık çözümü, mimari proje eki, revizyon sınırı.

Kırmızı çizgiler: süresiz teslim maddesi, belirsiz metrekare taahhüdü, tek taraflı sözleşme değişikliği, düşük cezai şart, teminatın erken iadesi, malik onayı olmadan plan değişikliği, gizli arsa payı aktarımı. Bu maddeler ileride dava konusu olur.

Noter onaylı sözleşme ve eklerin tam seti, tapu devri ve kat irtifakı tesisinde aranır. Eksik ek imzası, bağımsız bölüm tesliminde sorun çıkarır. Danışmanlık ile sözleşme incelemesi, imza öncesi yapılmalıdır. Geçici barınma ve kira yardımı yükümlülükleri de sözleşme ekinde takvimle yazılmalıdır.

6) Kat Karşılığı ve Gelir Paylaşımı Tuzakları

“Yüksek pay” tuzağı: brüt yerine net metrekare vaadi, balkon ve terasın dahil edilmesi, düşük kat veya kuzey cephe dağıtımı, ortak alan kesintilerinin gizlenmesi. Oran müzakeresinde arsa değeri, inşaat maliyeti, imar emsali ve pazar koşulları tablo halinde sunulmalıdır.

Gelir paylaşımı modelinde satış hasılatının tanımı, masraf düşümü, pazarlama bedeli ve malik payı sırası net olmalıdır. Belirsiz “kâr paylaşımı” maddeleri uyuşmazlık üretir. Erken satışta malik dairesinin düşük fiyatla devredilmesi, müteahhit lehine kayma yaratır.

Arsa payı karşılığı inşaat ile kat karşılığı arasındaki fark maliklerce anlaşılmalıdır. Maliyet paylaşımı yazısı, adil dağılım ilkelerini açıklar. Bağımsız değerleme raporu, müzakereyi objektleştirir. Ticari ünitelerin gelir paylaşımına dahil edilip edilmeyeceği sözleşmede açıkça belirtilmelidir.

7) Seçim Süreci: Önerilen Adımlar

Önerilen akış: (1) fizibilite ve imar durumu, (2) aday müteahhit listesi (en az üç), (3) yazılı teklif çağrısı, (4) referans ziyareti, (5) malik sunumu ve oylama, (6) sözleşme müzakeresi, (7) noter ve teminat, (8) ruhsat ve şantiye başlangıcı. Her adım tutanakla izlenmelidir.

Tek teklifle ilerlemek zorunlu değildir; rekabet, koşulları iyileştirir. Malik komitesi veya hukuk danışmanı müzakere masasında yer almalıdır. Müteahhit seçimi kararı, salt çoğunluk tutanağına eklenmeli; muhalif oy gerekçeleri kayıt altına alınmalıdır.

Seçim sonrası mimari, statik, mekanik ve elektrik proje paketinin müteahhit tarafından üstlenme sınırı sözleşmede yazılmalıdır. Proje sorumluluğu belirsizliği, ruhsat gecikmesinin en sık nedenidir. Yapı denetim firması seçimi de müteahhit sözleşmesinden bağımsız değerlendirilmeli; çıkar çatışması riski azaltılır.

8) Sonuç

Salt çoğunluk kararı hız getirir; müteahhit seçimi ise projenin güvenliğini belirler. Referans, teminat, şeffaf oran ve sözleşme disiplini birlikte değerlendirilmelidir. Erken danışmanlık ve bağımsız inceleme, kat karşılığı tuzaklarını azaltır. Malik komitesi, seçim tutanağını tapu aşamasına kadar arşivlemelidir.

Kentsel dönüşüm projenizde müteahhit seçimi ve inşaat koordinasyonu için bize ulaşın.